來源：法眼物業法律服務

目 錄

咨詢1：“業主參與表決”如何具體操作？

咨詢2：業主身份如何認定？

咨詢3：住建部指導規則中的第十六條（分期開發）如何執行？

咨詢4：分期開發的業主可以召開業主大會并成立業委會嗎？

咨詢5：樓板如何定義？

咨詢6：夫妻另一方是否也具備業主的權利？

咨詢7：將小區花園改建為電瓶車充電樁位需要審批嗎？

咨詢8：小區圍墻欄桿維修是否是維修資金的使用范圍？

咨詢9：業主名冊是否應當包含聯系方式、通訊地址、身份證號？

咨詢10：《民法典》出臺后能否繼續適用《指導規則》的投票規定？

咨詢11：業主參與表決，是否必須為業主參與書面表決？

咨詢12：如何理解“住宅規模較小的”？

咨詢13：有商鋪的住宅小區需要辦理污水排入排水管網許可證嗎？

01

“業主參與表決”如何操作

湖南長沙網友

《民法典》第二百七十七條：業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

請問關于“業主參與表決”如何的具體操作，是否必須為業主參與書面表決，才能視為參與了業主大會？如果書面通知到業主未參與投票，是否可視同參與表決？

住建部回復（2020.12.30）

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規定：業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。另外，根據《中華人民共和國立法法》第四十五條規定：法律解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。關于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條中“業主參與表決”如何認定的問題，建議向有權解釋的部門咨詢。

02

業主身份如何認定

安徽滁州網友
一、關于業主身份確認問題

業主身份的確認除按《物業管理條例》第六條“房屋的所有權人為業主”為依據外，如何理解法律、行政法規規定的其他有效證明為依據以及住建部關于印發《業主大會和業主委員會指導規則》（建房【2009】274號）第十三條款。如：

1.不動產登記證上載明的所有權人是父母，其共同居住的子女（成年和未成年）是否為業主；如果不是業主，能否由父母授權，讓子女成為業主代表候選人、業委會委員候選人參加選舉？反之，不動產登記證上載明的所有權人是子女，其共同居住的父母是否為業主？

2.沒有進行依法辦理所有權登記的哪些民事法律行為或標準可以認定為業主？比如雙方私自簽訂贈與合同或買賣合同可否認定為業主？

3.在戶口簿上，但沒有在房產證上登記姓名的，能否認定為業主？

二、關于業主物業費用繳納問題

業主物業費、專項維修資金是否按時繳納能否作為參加業主大會籌備組擔任成員、參選業主代表或業主委員會委員的必要條件。
三、關于業主大會籌備組成員資格問題

如果不是本小區業主，但實際居住在本小區，能否作為業主大會籌備組成員。

住建部回復（2022.5.11）

一、《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）關于“業主”概念和業主委托代理人的有關規定以《物業管理條例》為依據。在物業管理條例等法律法規已明確“業主”概念的前提下，《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）作為規范性文件不宜違反上位法擴大“業主”概念的外延。業主以不動產登記薄上登記的所有權為準。如果房屋確為夫妻共同財產的，并且配偶有行使業主權利的意愿，建議依照法律法規規定通過法定途徑增加配偶為不動產登記簿上所有權人。
二、《業主大會和業主委員會指導規則》第三十一條第三款規定了業主委員會委員應符合的條件之一為遵守業主大會議事規則、管理規約，模范履行業主義務。
三、《業主大會和業主委員會指導規則》第十條規定，首次業主大會會議籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉鎮人民政府代表和居民委員會代表組成。

03

《業主大會和業主委員會指導規則》第十六條

廣東陽江網友

住房和城鄉建設部印發的《業主大會和業主委員會指導規則》中第十六條規定：劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。

首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。經查詢，目前該指導規則的狀態是“現行有效”。

請問，在民法典實施后，該條款是否會與民法典第278條中：“業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決”規定沖突？在實際規則中，《業主大會和業主委員會指導規則》中的第十六條規定是否還有效并可執行？

住建部回復（2022.2.25）

《業主大會和業主委員會指導規則》現行有效，其中與民法典規定不一致的條款以《民法典》為準。

04

分期開發的業主成立業委會

四川成都網友
中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布的《業主大會和業主委員會指導規則》第16條規定：“劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會?！逼渲?，如何理解“先期開發部分符合條件的”？
在實踐中，分期開發部分的業主如果想召開業主大會并成立委員會，對《民法典》第278條規定事項中參與投票的專有部分面積以及該專有部分的業主，是指先期開發部分的專有部分面積和該部分的業主，還是包括整個物業管理區域的全部專有部分面積以及該面積的全部業主？有無法律依據；如果是后則，在開發商不同意、不參加業主大會的情況下，是無法通過《民法典》第278條所規定決議事項，更無法成立業委會，業主大會召開也將無意義。

住建部回復（2022.1.18）

根據《中華人民共和國立法法》第四十五條規定：所咨詢問題中涉及法律依據《民法典》第278條的解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。咨詢的問題涉及法律解釋，建議按上述規定轉全國人民代表大會常務委員會處理。

05

樓板如何定義

廣東深圳網友

住房和城鄉建設部和財政部于2007年12月4日發布的《住宅專項維修資金管理辦法》第三條：本辦法所稱住宅共用部位，是根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

請問：本條所指的樓板如何定義？是不是指樓上和樓下之間的樓板？如果不是，管理辦法第三條所指的樓板到底是住宅的哪個共用部位？

住建部回復（2022.6.21）

《住宅專項維修資金管理辦法》第三條，“樓板”是指單幢業主共有的樓板。

06

夫妻是否具備同等業主權利

廣東汕頭網友

依據住建部的法規，依據各種法律行為合法占有房產的，都是業主。請問夫妻婚后共同財產購買的房產，產權只登記一個業主的，在產權登記人自愿出具共有說明、聲明的情況下，夫妻另一方是否也具備業主的權利？可以參加業主大會、參選業主委員會等活動？

住建部回復（2022.5.12）

《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）關于“業主”概念和業主委托代理人的有關規定以《物業管理條例》為依據。在物業管理條例等法律法規已明確“業主”概念的前提下，《業主大會和業主委員會指導規則》（建房〔2009〕274號）作為規范性文件不宜違反上位法擴大“業主”概念的外延。

業主以不動產登記薄上登記的所有權為準。如果房屋確為夫妻共同財產的，并且配偶有行使業主權力的意愿，建議依照法律法規規定通過法定途徑增加配偶為不動產登記簿上所有權人。

07

小區花園改建充電樁

四川瀘州網友

業委會將小區花園改建為電瓶車充電樁位，充電樁供小區業主共同使用，這種占用綠地的做法需要相關部門審批嗎？

住建部回復（2022.1.18）

根據《城市綠化條例》（2017年修訂）第十九條　任何單位和個人都不得擅自占用城市綠化用地；占用的城市綠化用地，應當限期歸還。因建設或者其他特殊需要臨時占用城市綠化用地，須經城市人民政府城市綠化行政主管部門同意，并按照有關規定辦理臨時用地手續。“小區綠地改建為電瓶車充電樁位”審批事項請向所在地有關主管部門咨詢。

08

維修資金的使用范圍

江蘇南京網友

《住宅專項維修資金管理辦法》第三條 本辦法所稱住宅共用部位，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

本辦法所稱共用設施設備，是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

該辦法中沒有明確圍墻欄桿屬共用設施設備，小區圍墻欄桿維修是否是維修資金的使用范圍？

住建部回復（2021.8.11）

《住宅專項維修資金管理辦法》規定的住宅共用部位和共用設施設備的范圍是根據法律、法規的規定和房屋買賣合同的約定。第三條的規定是例舉式規定，其法條中含有“等”這樣的兜底語，未被列舉的同類概念應包含其中，同時房屋買賣合同也可以對未被列舉的同類概念進行約定。

住宅專項維修資金是專項用于住宅共用部位、公用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金，小區圍墻欄桿屬于小區公共的外圍墻，應屬于小區的配套設施，如果該設施已過保修期，業主根據民法典的規定已共同決定，可以依法使用維修資金進行維修。

09

“業主名冊”包含哪些信息

廣東東莞網友

《業主大會和業主委員會指導規則》第八條規定建設單位需要報送“業主名冊”，目前的執行的過程中就經常遇到問題，建設單位只提供業主姓名和樓棟號及面積信息，如此一來就給籌備組聯系業主造成困擾。

按照一般理解，“業主名冊”應當就是建設單位自己掌握的包含了業主姓名、身份證號、聯系方式、通訊地址、樓棟號、面積等等信息的清冊，建設單位應當提供該清冊，而不是炮制一份只有業主姓名和樓棟號及面積信息的清冊給成立業委會設置障礙。

《業主大會和業主委員會指導規則》依法應當由貴部解釋，請貴部依法予以明確解釋《業主大會和業主委員會指導規則》第八條規定建設單位需要報送“業主名冊”是否應當包含聯系方式、通訊地址、身份證號等信息。

住建部回復（2021.8.11）

按照我部于2009年12月印發的《業主大會和業主委員會指導規則》第八條規定，物業管理區域內，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時，建設單位應當按照物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的要求，及時報送籌備首次業主大會會議所需的物業管理區域證明、房屋建筑物面積清冊、業主名冊等文件資料，建設單位報送“業主名冊”資料是否應當包含聯系方式、通訊地址、身份證號等信息，由物業所在地的區、縣房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府進行明細要求。

10

業主投票規定是否改變

浙江嘉興網友

住建部《業主大會和業主委員會指導規則》（建房[2009]274號）第二十六條第二款“未參與表決的業主，其投票權數是否可以計入已表決的多數票，由管理規約或者業主大會議事規則規定。”在《民法典》出臺后能否繼續適用？

住建部回復（2021.4.9）

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定：“業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”我部將根據民法典關于業主參與表決和表決比例的最新規定，推動《業主大會和業主委員會指導規則》等有關法規政策的修訂工作。

11

業主參與表決的具體操作

湖南長沙網友

民法典第二百七十七條 業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。業主大會、業主委員會成立的具體條件和程序，依照法律、法規的規定。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

請問關于“業主參與表決”如何的具體操作，是否必須為業主參與書面表決，才能視為參與了業主大會，如果書面通知到業主未參與投票，是否可視同參與表決？

住建部回復（2020.12.30）

《中華人民共和國民法典》第二百七十八條第二款規定：業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。

另外，根據《中華人民共和國立法法》第四十五條規定：法律解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。

關于《中華人民共和國民法典》第二百七十八條中“業主參與表決”如何認定的問題，建議向有權解釋的部門咨詢。

12

如何理解“住宅規模較小的”

河南新鄉網友

建設部關于印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》的通知上面有前期物業招投標：投標人少于3個或者住宅規模較小的，經物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業管理企業。這個“住宅規模較小的”時怎么定義的呢？是具體小區面積還是住戶數，或者人口數？

住建部回復（2022.01.05）

關于《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》文件規定，未對住宅規模大小進行詳細的定義，因各地住宅規模存在差異，以物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門鑒定為準。

13

商混住宅辦理排污許可的要求

湖北武漢網友

有商鋪的住宅小區需要辦理污水排入排水管網許可證嗎？如需要，可以要求管理的物業公司辦理嗎？

住建部回復（2021.8.24）

一、關于有商鋪的住宅小區是否需要辦理污水排入排水管網許可證：住宅小區的商鋪向城鎮排水設施排放污水的，應當依法申請領取污水排入排水管網許可證，居民小區排放生活污水不需要領取污水排入排水管網許可證。依據是，《城鎮排水與污水處理條例》第二十一條 從事工業、建筑、餐飲、醫療等活動的企業事業單位、個體工商戶向城鎮排水設施排放污水的，應當向城鎮排水主管部門申請領取污水排入排水管網許可證；《城鎮污水排入排水管網許可管理辦法》第四條明確城鎮居民排放生活污水不需要申請領取排水許可證。

二、關于是否可以要求管理的物業公司辦理污水排入排水管網許可證：從地方實踐來看，商鋪若有獨立排水管線，不與其他排水戶共用管線的，可單獨申領排水許可；其他情況可以由物業服務企業統一辦理。依據是，《城鎮污水排入排水管網許可管理辦法》第六條 集中管理的建筑或者單位內有多個排水戶的，可以由產權單位或者其委托的物業服務企業統一申請領取排水許可證，并由領證單位對排水戶的排水行為負責。